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비지니스 리스 계약시 주의할점      
미주 한국일보     2004-03-08 (월) 15:36    추천:0     조회:1609    
어떤 건물주의 횡포가 법적인 것일까 아니면 인간적인 것일까?

필자가 오랫동안 부동산을 하면서 가장 힘들고 어려움이 많고 실망스런 분야는 역시 건물주를 만나 내 손님들을 위하여 리스(lease)를 계약하고 옵션(option)을 받는 과정에서 건물주의 횡포가 가장 힘들다고 생각한다. 리스라는 개념은 테넌트와 건물주와의 계약을 하는데 있어서 누가 앞으로 일어날 일에 대하여 기득권을 가지고 임대기간 내에 자기 권리를 행사하며 칼자루를 가지고 임대기간 최고의 조건으로 수익을 올리면서 건물주와 테넌트 나름대로 서로의 장점을 행사하는 머리싸움의 연속이 아닌가 싶다. 대부분의 건물주는 테넌트에게 임대를 줄 때 간단한 크레딧 조사, 세금 보고서, 재정 보고서 및 은행서류 등을 요구하여 검토한 후 특별한 하자 사항이 없을 때 임대를 주는 것이 관례로 통하고 있으나 악질 건물주를 잘못 만나면 사업체의 권리금과 사업체를 몽땅 잃어버리는 사례도 있다.

첫 번째, 얼마전 평소에 잘 알고 지내던 손님께서 사업체를 정리해 달라고 문의가 와서 손님을 찾아뵙고 리스팅 계약서에 사인을 받고 마케팅을 하기 시작하여 약 50만달러를 받고 2주일만에 에스크로를 열게 되었다. 당시 리스계약서를 검토해 보니 이미 리스 기간이 끝나고 옵션도 없어 건물주와 모든 것을 새로 협상해야 하는 상태였다. 에스크로가 3주 정도 지나던 중 건물주로부터 통보를 받았는데 "더 이상 리스를 해줄 수 없으니 1개월 안으로 건물을 비워달라"는 충격적인 내용이었다. 얼마나 황당무계한 일인지? 그 후에 리스 계약서를 가지고 변호사와 약속하여 방법을 찾아보려고 했지만 결국 모든 것들이 수포로 돌아가 엄청난 재산손실을 입게 되었고 바이어 또한 많은 수고와 노력을 기울였지만 사업체를 매입하지 못해 아쉬워하는 모습이었다. 그리고 몇 개월 후에 우연히 가게를 잠시 들르게 되어 알아보니 건물주가 동일한 아이템으로 사업체를 운영하고 있는 것을 목격하니 피가 거꾸로 솟아 울분을 참지 못해 견딜 수가 없었다.

둘째로, 손님이 사업체를 매입하여 새로운 리스를 얻어야하는 상황에서 필자가 끼여들어 손님한데 도움을 준 경험이 있어 함께 나누고자 한다. 테넌트는 사업체에 모든 재산과 현금을 투자하다시피 매입한 사업체야말로 땀흘려 노력하며 열매를 맺기 위한 아메리칸 드림을 꿈꾸면서 첫발을 딛는 사업이다. 그러나 바이어의 노력과 인내에도 불구하고 리스서류를 받는 시간이 약 2개월 이상이 소요되었다. 매주 3~4회 이상을 전화로 또는 팩스로 조속한 시일 내에 리스 서류에 사인할 수 있도록 협조를 당부해 봐도 "연락 줄 때까지 기다려야 한다"라는 말 외엔 책임질 얘길 하질 않으니 하루하루 기다림에 얼마나 애간장이 타는 일인가? 3개월째 접어들면서 "건물주 측에서 연락이 왔다"고 일주일 내에 리스 서류를 작성하여 보내준다는 전언과 함께 바이어는 즐거움이 가득했다.
부동산 거래 중에서 가장 힘든 분야가 건물주와 테넌트의 관계 즉 임대차 계약서를 협상하면서 일어나는 여러 가지 법적 책임소재에 대하여 민감한 사항이기에 미리미리 검토하여 사전에 일 처리를 하는 것이 부동산 전문인의 책임과 의무라고 생각한다.

President: 스캇 김 부동산 (213)268-5697
   
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