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[상업용 부동산]융자의 중요성      
미주 중앙일보     2004-03-08 (월) 15:29    추천:0     조회:5283    
부동산 투자에서 가장 매력적인 부분이 융자다. 우선 투자 대상에 대해 Leverage-Out을 할수 있기 때문에 매력적이다.

투자 물건을 전액 현금으로 사는 것이 아니라, 다운 페이먼트 액수가 실제 투자 액이 되기 때문이다.

예를 들어, 1백만 달러에 구입한 건물이면 다운 페이먼트를 35만 내지 40만 달러 정도 했을 것이고, 이 건물을 나중에 1백50만 달러를 받고 팔았다고 치면, 투자 이익은 구입 금액인 1백만 달러에서 1백50만 달러로 올라간 것이 아니라, 실제 투자 금액인 40만 달러의 다운 페이먼트와 융자 금액을 제외한 양도 차익이 실제 투자 이익이다.

1백50만 달러에 팔았다면 여기서 융자 금액을 빼고(기간에 따라서 융자 잔액이 달라질수가 있으나 여기서는 계산하기 좋게 50만 달러가 남았다고 가정하자) 남은 1백만 달러가 매매를 통해서 이뤄진 이익이고, 그중 초기 투자 금액인 40만 달러를 뺀 60만 달러가 순익이 된다는 계산이다.

40만 달러를 다운 페이먼트로 투자해 일정 기간 후 60만 달러의 순익을 만들었다면 투자 수익률은 1백50%나 된다.

상업용 부동산 투자를 검토하거나 이미 하고 있는 사람들은 대체로 주거래 은행이나 친분있는 융자기관 (Lender) 이 있다.

상업용 부동산을 처음 구입하는 사람들도 비지니스나 개인 친분을 통해 잘 아는 융자 기관이 있다.

“은행에서 나에게 돈을 못꿔줘서 안달이야, 또는 융자 조건을 맘대로 정할 수 있다”고 자랑하는 사람도 많다.

실제로도 그럴까

많은 사람이 오해하는 부분은 아무리 좋은 개인 크레딧도 상업용 부동산 담보 대출에서는 결정적인 카드가 못된다.

물론 개인 크레딧도 작지 않게 작용하지만, 구입을 희망하는 상업용 건물이 과연 융자 요건을 갖추었는지가 가장 중요한 요소다.

주거래 은행만 믿고 있다가 에스크로 클로징 시점에서 은행으로부터 융자해 줄 수 없다는 연락을 받게되면 그처럼 황당한 일은 없다. 결국 에스크로를 닫지 못하면, 디파짓한 돈을 다 날릴 수도 있다. 실제로 그런 일이 비일비재하다.

바로 얼마전 일이다. 한 투자가가 맘에 드는 샤핑 센터를 찾았다. 한 한인 은행과 20년 넘게 거래해온 VIP 고객이었다. 샤핑 센터를 구입한다고 은행에 말을 건넸을 때, 은행측은 “저희 은행 최고의 고객에게 틀림없이 융자해드리겠습니다”라고 답변했다.

그런데 에스크로 클로징 시점을 2주도 안 남긴 시점에서 은행 측은 이런 저런 이유로 시간을 끌다가 결국은 융자가 안 된다고 통보해왔다.

바이어는 이미 30만 달러의 디파짓을 셀러 측에 넘겨준 상태. 에스크로를 제 시간에 닫지 못하면 디파짓 30만 달러를 날리게 되는 상황이었다.

더 어처구니 없는 것은 그 은행에서 다른 교포은행을 소개해줬는 데, 그 은행은 처음 은행보다 더 높은 이자율과 론 비용, 그리고 터무니 없는 담보와 서류를 요구했다.

바이어는 정말 어처구니가 없었다. 우여곡절 끝에 겨우 에스크로를 끝냈다.

은행 간 경쟁이 치열해지면서, 은행들은 대부분 융자를 장담한다.

그러나 은행 중간 간부 이상으로 구성된 대출 위원회가 승인해야 융자가 결정된다.

해당 은행의 론 오피서들이 대출 위원회에서 융자 대상 물건에 대해 얼마나 프레젠테이션을 잘 하는 지 그리고 융자 과정을 진행시키면서 얼마 만큼 능력을 발휘하는 지에 따라 대출 여부가 결정되는 셈이다.

따라서 주거래 은행에서 VIP 고객 대우를 받고 있더라도 상업용 건물 구입 시에는 상황이 전혀 달라진다.

이런 경우를 피하러면, 어느 은행이 어떤 종류의 상업용 건물 융자를 잘하는 지 또는 어떤 은행이 까다롭고 불필요한 과정을 요구를 하는 지를 파악해야 한다. 그래야 효율적인 상업용 부동산 투자가 가능하다.

   
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