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부동산 옵션계약시 주의점은    (상담)      
미주 중엉일보     2003-09-22 (월) 18:01    추천:0     조회:5369  
▲문〓상업용 부동산을 임대(Lease)하면서 부동산 구입을 옵션으로 하는 계약을 맺었습니다.

이런 경우 옵션을 행사하는 방법과 옵션을 통해 부동산을 구입할 때 필요한 법률적 사항들에 대해 알고 싶습니다.



▽답〓옵션계약은 일반계약과는 달리 계약 당시 부동산을 사는 것이 아니라 부동산을 살 권리를 주는 계약을 지칭합니다.

옵션을 갖고 있는 자가 부동산을 살 권리를 행사할 때, 부동산을 매매하는 계약이 성립되는 것입니다.

옵션계약은 계약 당사자의 이름, 부동산 매매금액과 부동산의 설명이 기입돼야만 계약이 성립됩니다.

모든 옵션계약은 옵션행사의 기간을 명시하고 있습니다. 옵션계약서에 명시된 기간은 철저하게 지켜져야합니다.

예를 들어 옵션행사 기간이 리즈 계약후 1년안에 행사돼야 한다고 명시돼 있으면 정확하게 지정된 기간내에 행사해야 합니다.

옵션계약이 있을 경우에는 부동산이 위치한 카운티에 옵션계약을 등록해야 합니다.

그 이유는 예를들어, 부동산 소유주가 이미 다른 사람에게 부동산 매매 옵션계약을 했음에도 불구하고 제 3자에게 부동산을 매매했을 때, 부동산 구입자와 옵션을 갖고 있는 사람과 분쟁이 생기기 때문입니다.

부동산 옵션계약을 카운티에 등기하지 않았을 경우에는 부동산 옵션이 존재하는 것을 모르고 산 제3의 구입자가 옵션소지자보다 부동산을 구입할 수 있는 권리에 있어서 우선 순위이기 때문입니다.

물론, 부동산 옵션계약을 위반한 부동산 소유주에 대한 손해배상 소송은 가능합니다.

그러나 이러한 분쟁을 미연에 예방하기 위해 옵션계약을 등기하면, 옵션계약이 부동산 타이틀에 등기돼 있으므로 옵션기간이 만기되기 전에 제 3자에게 매매하는 것이 불가능합니다.

물론 옵션계약이 존재하는 것을 인정하고 제 3자가 부동산을 구입할 수 있습니다.

이런 경우 옵션계약은 소멸되지 않고 옵션 소유자는 부동산 소유주가 변경됨에 상관없이 옵션기간내에 옵션을 행사할 수 있는 권리가 있습니다.

일반적으로 옵션계약은 일반계약처럼 양도될 수 있으나 많은 옵션계약은 양도를 금지하는 조항이 있습니다.

이런 경우 옵션계약은 제 3자에게 양도될 수 없습니다. 옵션소유자가 사망했을 경우에는 옵션계약은 소멸되지 않고 유산법에 따라 상속인에게 귀속됩니다.

옵션계약은 옵션소유자가 옵션기간내에 옵션을 행사하지않았을 경우에는 파기됩니다.

옵션계약의 장점은 부동산 매매금액을 이미 정하고 옵션기간동안 해당부동산의 시장성을 검토, 확인할 수 있다는 것입니다.

옵션소유자는 옵션기간동안 해당부동산을 충분히 검토하고 이미 결정된 가격에 구입할 수 있는 것입니다.

따라서 옵션계약은 부동산 소유주보다는 옵션소유자에게 유리한 계약입니다.

그러나 위에 질문처럼, 상업용 부동산 임대계약에 조항의 하나로서 옵션계약이 포함된 경우가 많습니다.

조건이 좋은 임대자를 확보하기 위해 일정기간의 임대기간이 지난후, 부동산 구입옵션을 주는 리스인 경우가 많습니다.

따라서, 부동산 임대를 협상할 때 부동산 구입옵션도 협상의 한조건으로 고려하면 유리한 조건으로 부동산 임대협상을 할 수 있습니다.



   
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