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판매시 잔액상환 조항 발효되지 않아      
미주 한국일보     2004-03-27 (토) 00:06    추천:0     조회:5826    
<문> 제가 집을 사는 옵션이 삽입된 리스 계약을 맺는다면, 모기지 판매시 잔액상환(due-on-sale)조항이 발효되나요?
<답> 귀하가 모기지 계약서를 읽으면, 판매시 잔액상환 조항이 나올 것입니다. 이는 집을 사는 옵션을 걸고 3년 이상 리스 계약을 체결하면 대출자의 판매시 잔액상환 조항이 발효됩니다. 그러나 프라퍼티 소유주가 세입자와 리스-옵션에 서명했다는 이유만으로 판매시 잔액상환 조항을 강제하는 대출자가 있다는 얘기를 들어보지 못했습니다. 귀하가 리스-옵션을 체결했다는 사실을 대출자가 어떻게 알겠습니까? 모지기 페이먼트가 제때에 이뤄지기만 한다면 그런 상황은 벌어지지 않을 것입니다.

이자한정 모기지는 임대용에 적합
<문> 임대용 부동산에 대한 이자한정(Interest-only) 모기지 대출을 어떻게 평가하세요?
<답> 이자한정 모기지는 특히 임대 프라퍼티에 좋습니다. 그 이유는 ▲매달 모기지 페이먼트 전액은 이자처럼 세금 면제가 되고 ▲페이먼트는 최저 수준인 점 때문입니다. 그래서 임대 현금 흐름이 늘어날 수 있습니다.
확실한 단점은 투자자가 모기지 원금이 줄어드는 데서 발생하는 프라퍼티의 에퀴티를 쌓을 수 없다는 것입니다. 그러나 투자자가 프라퍼티를 팔 생각이 없다면 투자자 대부분은 모기지 삭감을 고려하지 않을 것입니다. 투자자들은 대개 시장가치 상승으로 인해 생기는 수입만을 주로 생각합니다.

부채 없는 집 소유도 곤란
<문> 저희는 최근에 마지막 모기지 페이먼트를 내고 큰 환영잔치를 열었습니다. 지금은 새로 개발되는 지역에 더 작은 집을 살까 생각하고 있습니다. 지금 사는 집을 팔아서 나오는 수익은 현금 결제를 할만큼 충분합니다. 몇 년 후 은퇴할 무렵 부채가 없기를 바랍니다. 그런데 왜 집을 살 때 전액 현금으로 지불하는 것을 권유하지 않나요?
<답> 귀하가 가진 현금을 모두 한 곳에 투자하기 않도록 75∼80%를 모기지 받기를 권합니다. 만약 좋지 않은 집이라는 게 밝혀지면 곤란하기 때문입니다.
새 집에 몇 년을 산 뒤 투자한 돈이 아깝지 않다고 만족한다면, 그 때 가서 남은 현금을 모기지 갚는 데 사용하세요.
부채가 전혀 없이 집을 소유할 때 생기는 단점은 위급한 상황에서 현금이 필요하지만 은퇴를 하거나, 실직하거나, 아파서 돈을 빌리기 힘들 수 있다는 것입니다. 다급할 때 현금이 필요할 수도 있으므로 유동 자산을 넉넉히 갖고 있는 게 좋습니다.
   
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